Najčešće postvljana pitanja
Najčešće postvljana pitanja
- Kada je kupovina stana/kuće uslovljena prodajom one u kojoj živite ili neke druge čiji ste vlasnik, redosled je takav da prvo prodajete nekretninu pa tek onda kupujete.
- Pre svega prodaja nekretnine započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum - rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najčešće 45-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do, te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.
- Nakon obavljene prodaje pristupate izboru one nekretnine koju nameravate da kupite . Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, u dogovoru sa Vašim agentom uobličićete želje u pogledu nekretnine koju kupujete. Prema odabranoj lokaciji, spratnosti, veličini I strukturi prostora, budzetu kojim raspolazete ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem, posebno imajući u vidu da je Beograd veliko i živo tržište nekretnina.
- Vaš agent se prilikom traženja odgovarajuće nekretnine neće bazirati samo na sopstvenu bazu stanova tj. kuća već će se u saradnji i sa drugim agencijama i kolegama potruditi da formira adekvatnu ponudu i uspešno vas dovede do kraja puta - kupovine vašeg idealnog stana/kuće a sve to u odgovarajućem roku.
1. Potrebno je da se odlučite za banku čiji Vam uslovi najviše odgovaraju.
2. Kod banke zatim proveravate svoju kreditnu sposobnost, tj. mogućnost dobijanja kredita.
3. Kada Vam banka potvrdi da ste kreditno sposobni, licencirani agent naše agencije postaje vaš agent koji će Vas voditi do završetka pravnog posla.
5. Nakon što ste se odlučili za jednu od nekretnina iz ponude koju Vam je agent prezentovao, u dogovoru sa Vama, agent će pristupiti pregovaračkom procesu sa ciljem da ostvari što bolje uslove po Vas.
6. Kada je postignut dogovor oko cene I odredjeni su uslovi kupoprodaje, zaključuje se predugovor a prodavcu se predaje kapara.
7. Poslovna politika većine banaka ne zahteva overu predugovora ali je naša preporuka da predugovor, radi sigurnosti pravnog posla, overite kod nadležnog javnog beležnika.
8. Kada ste potpisali predugovor i obavili pravni deo kod notara potrebno je da izvedete profesionalne procenitelje kako bi procenili vrednost stana. Ovo je vrlo važan korak jer banka na osnovu procene pokreće postupak uspostavljanja hipoteke na nekretninu. Procenitelji su najčešće ovlašćeni od same banke i u pitanju su profesionalci koji odlično znaju na koji način se vrši procena. Procenitelje je potrebno da zakažete par dana unapred. Procenitelj ima svoju tarifu za obavljen posao pa ćete platiti nadoknadu u rasponu od 70 pa do 200 evra. To je takođe varijabilni trošak i nije kod svakog procenitelja isti.
9. Hipoteka je osnovno sredstvo obezbeđenja kada je stambeni kredit u pitanju. Hipoteka se uspostavlja nad nekretninom koju želite da kupite, a može se uspostaviti i nad nekom drugom nekretninom. Važno je da se svi vlasnici nekretnine slažu da hipoteka može biti uspostavljena. To se reguliše davanjem pravno obavezujućih izjava, odnosno saglasnosti o uspostavljanju hipoteke nad nekretninom od strane svih vlasnika.
8. Sa predugovorom, kompletnom dokumentacijom o stanu koji kupujete I elaboratom procenitelja banci podnosite zahtev za odobravanje kredita.
9.Po odobrenju kredita, potrebno je da sa prodavcem zaključite i kod nadležnog javnog beležnika overite ugovor o prodaji nepokretnosti, kom prilikom se najčešće overava i založna izjava koju potpisuje prodavac radi uspostavljanja hipoteke na nepokretnosti.
10. Isplata kredita će se izvršiti na račun prodavca nekretnine.
10. Sve navedeno predstavlja vrlo sažet prikaz koraka koje bi trebalo da preduzmete prilikom kupovine stana na kredit, dok je o svim detaljima neophodno da se raspitate kod Vaše banke.
1.Nakon što ste kao prodavac uspostavili kontakt sa našom agencijom biće Vam dodeljen licencirani agent koji će zakazati sastanak kako bi na licu mesta pogledao nekretninu, pregledao dokumentaciju koju ste prethodno pripremili i pružio Vam na licu mesta procenu tržišne cene.
- Agent će se postarati da nakon detaljno obavljenog terenskog posla sastavi oglas a trošak samog oglašavanja snosi agencija.
- Agent je tu da Vam da predloge i sugestije u cilju brže i lakše prodaje što znači će Vas, ukoliko je potrebno, savetovati da korigujete cenu, da popravite neke nedostatke i da pripremite vašu nekretninu za razgledanje.
- U dogovoru sa agentom odredjujete termin za potencijalne kupce koji će pogledati nekretninu.
- Kada dobijete ponudu po Vašem odobrenju agent će pristupiti pregovaračkom procesu.
- Nakon što je postignut dogovor oko cene i uslova kupoprodaje agencija će organizovati potpisivanje predugovora /ugovora. Naši advokati sa dugogodišnjim iskustvom u oblasti nekretnina postaraće se oko pripreme predugovora I ugovora, (izjava ili potvrda kada je to neophodno), detaljnog pregleda vaše dokumentacije kao i dokumentacije kupca, priprema iste za overu kod javnog beležnika a sve u cilju sigurnog završetka pravnog posla.
- Agent će Vas obavestiti oko termina overe predugovora i adrese nadležnog javnog beležnika.
- Kada se zaključuje predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, istovremeno vi kao prodavac dobijate I kaparu koja je uobičajeno 10% od dogovorene kupoprodajne cene. Ukoliko se zaključuje direktno ugovor, bez predugovora, nakon overe ugovora, odlazi se u poslovnu banku, gde se vrši transfer sa računa kupca na račun prodavca, radi isplate kupoprodajne cene. Po uplati sredstava na račun prodavca, odlazi se kod Javnog beležnika radi overe izjave o isplati kupoprodajne cene koja će sadržati i dozvolu za upis prava svojine u korist kupca, tzv. clausula intabulandi.
- Od momenta zaključenja predugovora do zaključenja ugovora o kupoprodaji, u obavezi ste kao prodavac da dostavite izvod iz matične knjige rođenih, kao i notarski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvršite dopunu dokumentacije kojom dokazujete svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.
- Vremenski rok isplate cene u celosti se razlikuje zavisno od toga da li kupac ukupnu sumu plaća iz ličnih sredstava tj. da li je “keš kupac” ili kreditni. U drugom slučaju, važno je istaći da su danas rokovi za odobravanje kredita znatno skraćeni u odnosu na raniji period pa je uobičajen period za isplatu kredita od 1-2 meseca.
- Vi ste kao prodavac takodje u obavezi da izmirite sve svoje obaveze nastale po osnovu usluga Telekoma Srbija, EPS-a, JKP Infostana i poreza na imovinu i donesete potvrde ili račune kojima to dokazujete pre isplate konačne kupoprodajne cene . Pored toga u momentu zaključenja ugovora o kupoprodaji predajete kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.
1. Porez na imovinu
2. Porez na kapitalne dobitke
3. Porez na prenos apsolutnih prava
4. PDV
1. Porez na imovinu jeste porez koji pogađa fizičko ili pravno lice, bilo rezidenta bilo nerezidenta Republike Srbije (rezident – lice sa prebivalištem u Republici Srbiji), koje ima pravo svojine na nepokretnosti koja se nalazi na teritoriji Republike Srbije. Kada na određenoj nepokretnosti više lica ima pravo svojine (suvlasnici) tada porez na imovinu pogađa svakog od njih i to srazmerno udelima u pravu svojine.
2. Porez na imovinu se utvrđuje podnošenjem poreske prijave nadležnom odeljenju Uprave za javne prihode u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. Ono što je specifično za ovaj porez jeste da se plaća tromesečno (dakle četiri puta godišnje) - u roku od 45 dana od dana početka tromesečja.
3. Zakon o prezu na imovinu predviđa i posebnu poresku olakšicu kojom se utvrđeni porez na imovinu za nepokretnost u kojoj stanuje obveznik umanjuje za 50%, ali to umanjenje ne može biti veće od 20.000 dinara. Zbog toga je poželjno da nakon kupovine nepokretnosti prvo prijave prebivalište na adresi nepokretnosti, a tek potom podnesu poresku prijavu, jer će u tom slučaju biti u prilici da odmah koriste poresku olakšicu.
4. Porez na imovinu za period pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti plaća prodavac, te je preporučljivo da pre njegovog zaključenja dostavi kupcu uverenje o izmirenom porezu na imovinu za poresku obavezu nastalu do dana zaključenja ugovora.
zakonu plaća prodavac nekretnine. Međutim, najčešća praksa je da se ugovorom kupac i prodavac
međusobno dogovore da porez na prenos apsolutnih prava u ime prodavca plati kupac. Porez na dodatnu
vrednost koji svi znamo kao PDV takođe se plaća u nekim slučajevima kada je u pitanju promet
nekretnina pa je važno i to da pomenemo. Ne može se desiti da platite dva poreza, jer jedan porez
isključuje drugi pa ukoliko ste platili PDV bićete oslobođeni poreza na prenos apsolutnih prava i obrnuto.
2. Kod nas u praksi ovaj oblik poreza plaća kupac, tako što se ranije kupoprodajnim ugovorom
obavezao da umesto prodavca on izmiri porez na prenos apsolutnih prava. Dakle, kupac se najčešće
obavezuje da plati ovaj porez, a prodavac ga u samom ugovoru o prodaji ili posebnom punomoćju
ovlašćuje da u njegovo ime i za njegov račun podnese poresku prijavu i da ga zastupa u postupku
utvrđivanja i plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Stopa poreza na prenos apsolutnih prava je 2.5
posto. Ovu poresku stopu u određenim slučajevima plaćate na celokupan iznos ugovorene sume, a u
određenim slučajevima može se desiti da platite samo na deo iznosa. Celokupna procedura započinje
podnošenjem poreske prijave kod nadležnog poreskog organa u mestu stanovanja prodavca. Obrazac koji
popunjavate naziva se PPI4 obrazac i potrebno ga je pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću
popuniti tačno i precizno. Rok za podnošenje poreske prijave je 30 dana od dana zaključenja
kupoprodajnog ugovora. U slučaju docnje (kašnjenja) može se desiti da uđete u poreski prekršaj pa bi bilo
dobro da se strogo držite vremenskih rokova.
3. Od 1.01.2020.god Javni beležnik prilikom overe kupoprodajnog ugovora,popunjenu poresku prijavu,
elektronski dostavlja Poreskoj upravi i lokalnoj poreskoj administraciji, koje po službenoj dužnosti
donose rešenje koje dostavljaju građanima na adresu prebivališta.
4. Zakon propisuje da je prodavac dužan da plati porez, a potom propisuje pravo kupca na poresko
oslobođenje. Deluje da je prepoznata uobičajena praksa da kupci najčešće preuzimaju obavezu plaćanja
ovog poreza, pa je za njih propisana olakšica u vidu poreskog oslobođenja ukoliko kupujete prvi stan a da
pre toga niste imali na svom imenu bilo kakvu nekretninu u svojini ili susvojini. Kupovinom prvog stana
smatra se kupovina stana, odnosno porodične stambene zgrade, svojinskog udela na stanu, kao i
svojinskog udela na porodičnoj stambenoj zgradi, fizičkog lica koje je punoletno i koje od 1. jula 2006.
godine do dana overe ugovora o kupoprodaji stiče prvi stan na teritoriji Republike Srbije. Nekretninu
možete kupiti kao pojedinac ili kao nosilac porodičnog domaćinstva. Naša preporuka je da se prilikom
kupovine nekretnine oslonite na znanje I iskustvo naših agenata koji ne samo da će vam pronaći
adekvatnu nekretninu već će Vam pružiti i adekvatnu pravnu pomoć u administrativnom delu, pa će ovaj
proces ići mnogo lakše i sigurnije.
5. Površina stana za koje se ostvaruje poresko oslobađanje iznosi do 40m² za kupca i po 15m² za svakog
člana njegovog porodičnog domaćinstva.
6. Kupac prilaže sledeću dokumentaciju uz poresku prijavu:
I Podneti poresku prijavu PPI-4 koju popunjava prodavac stana ili njegov punomoćnik (Za vas ovu
prijavu popunjava javni beležnik prilikom overe kupoprodajnog ugovora)
II Dostaviti overenu izjavu kupca prvog stana da kupuje prvi stan za sebe i određene članove njegovog
porodičnog domaćinstva na Obrascu IKPS –PPAP, overenu kod javnog beležnika
III Priložiti ugovor o kupoprodaji stana overen kod javnog beležnika
IV Izvod iz matične knjige rođenih (kupca)
V Uverenje o državljanstvu (kupca)
VI Overenu fotokopiju lične karte i uverenje o kretanju prebivališta (kupca)
VII Uverenje nadležne lokalne samouprave na kojima je kupac prvog stana imao prebivališta da nije
zadužen sa porezom na imovinu.
Za članove porodičnog domaćinstva kupca prvog stana potrebno je:
VIII Izvod iz matične knjige venčanih - ako se pravo na poresko oslobođenje ostvaruje za supružnika
zahteva, ima punoletni državljanin Republike Srbije (fizičko lice). Ukoliko kupujete svoj prvi stan u
novogradnji i to direktno od investitora, možete biti oslobođeni od plaćanja poreza na prenos apsolutnih
prava i na taj način imate pravo da tražite povrat PDV-a.
Najpre, ako kupujete nekretninu koja se nalazi u novoizgrađenoj stambenoj zgradi, očekuje vas plaćanje
poreza na dodatu vrednost. Prvom nekretninom koju kupujete, smatra se stan tačnije svojinski udeo
na porodičnoj stambenoj zgradi, koji kupuje osoba koja nema ili nije posedovala nekretninu ili
svojinski udeo u nekretnini počevši od 1. jula 2006. godine.
2. Za kupce koji kupuju stan u novogradnji, zakonska je obaveza da plate porez od 10% na dodatu
vrednost. Porez na dodatu vrednost se plaća samo pri kupovini prvog stana u novogradnji, jer je kupac
kupio finalni proizvod koji je izgradio investitor. Ugovorena cena stana zaključno sa PDV-om u
potpunosti se isplaćuje prodavcu i to na račun investitora.
3.Sama procedura koju je potrebno izvršiti u što kraćem roku (najkasnije 10 dana od potpisivanja i overe
kupoprodajnog ugovora), nije posebno komplikovana.
3a. Kupac stana može biti oslobođen plaćanja ovog poreza, ako je to prva nekretnina koju kupuje i ako
nekretnina poseduje do 40 kvadratnih metara. Kupac stana može dodatno biti oslobođen plaćanja poreza
i to 15m2 za svakog člana domaćinstva, koji takođe nije posedovao neku nekretninu na sebi.
3b. Ako ste se odlučili na kupovinu stana veličine 70 kvadratnih metara, imate pravo na povraćaj
poreza do 40 m2, dok ćete na preostalih 30m2 pravo na povraćaj pdv-a imati na osnovu članova
domaćinstva (supružnik, roditelji, deca...). Treba napomenuti kako u kasnijem periodu niko od
spomenutih članova domaćinstva pri kupovini svog stana u budućnosti, neće imati pravo na povraćaj
PDV-a.
4. Zahtev za povrat PDV-a kupcu prvog stana, podnosi se isključivo na Obrascu RFN.
Uz zahtev za povraćaj pdv-a za kupovinu prve nekretnine, obavezno je priložiti sledeću dokumentaciju:
(4) 1. Zahtev - Obrazac RFN
(4) 2. Overena izjava kupca da kupuje prvi stan - Obrazac IKPS PDV
(4) 3. Fotokopija rešenja odobrenja za izgradnju objekta - poseduje prodavac stana
(4) 4. Ugovor o kupoprodaji - original ili overena kopija
(4) 5. Račun prodavca sa navedinim PDV-om - original ili overena kopija
(4) 6. Dokaz o isplati u celosti, ako je prodavac pravno lice - izvod iz banke prodavca overen pečatom
banke
(4) 7. Potvrda prodavca da je stan isplaćen u celosti - original ili overena kopija
(4) 8. Izvod iz matične knjige rođenih - original ili overena kopija
(4) 9. Uverenje o državljanstvu - original ili overena kopija
(4) 10. Kopija lične karte - overena
(4) 11. Uverenje o kretanju prebivališta od 1. 07. 2006. - izdaje MUP
(4) 12. Uverenje da kupac ne poseduje imovinu od 1. 07. 2006. godine - izdaje se u poreskom odelenju
prema mestu prebivališta kupca
(4) 13. Kopija kartice tekućeg računa podnosioca zahteva
(4) 14. Uverenje Katastra nepokretnosti da kupac ne poseduje nepokretnost
- Ako se zahtev odnosi i na članove domaćinstva koji su u zahtevu i navedeni, dodatno je potrebno
obezbediti i obrasce sa rednim brojevima: (4 )8, 9, 10, 11, 12 i 14 i to za svakog člana domaćinstva koji je
naveden
Za maloletnu decu potrebno je obezbediti obrasce pod rednim brojevima (4) 8 i 9.
Za decu je od nadležnog MUP-a potrebno još pribaviti i uverenje o prijavljenom prebivalištu.
5. Nakon obavljene provere ispunjenosti uslova za povraćaj PDV-a, nadležni organ u roku od 30 dana od
dana prijema zahteva odlučuje o istom, a u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja, vrši refundaciju
PDV-a na dinarski račun kupca stana.
6. Pravo na refundaciju PDV-a nemaju:
Članovi porodičnog domaćinstva kupca prvog stana (na osnovu kojih je kupac prvog stana dobio
mogućnost povrata PDV-a), ako nekada budu kupovali svoj stan
Kupac i članovi porodičnog domaćinstva, koji su već stekli svoj prvi stan u staroj gradnji
7. Treba svakako napomenuti ako cena iz kupoprodajnog ugovora nije niža od tržišne cene, poreznici će
utvrditi poresku osnovicu u odnosu na prikazanu cenu. Ako nadležni organ proceni da je navedena cena u
ugovoru niža od tržišne, Poreska uprava će u roku od 60 dana od kada je primila poresku prijavu, utvrditi
realnu tržišnu cenu. Nadležni organ procenu tržišne cene može odrediti i izlaskom na teren ili na neki
drugi način.
Ako se dati podaci ne mogu uporediti na teren izlazi komisija od tri člana, kako bi izvršila procenu.
Može se čak desiti da se procenom dođe do toga da je cena stana niža od one cene koju ste platili. Takva
procena znači i manji iznos na ime poreza koji morate da platite. Isto tako se može desiti da procenjena
vrednost bude viša od one koju ste platili za kupovinu nekretnine, što znači da ćete morati platiti veći
iznos za porez.
8. U zavisnosti od lokacije i godine izgradnje, procenjena vrednost nekretnine koja se kupuje, može biti i
umanjena, ali najviše do 25%. Za one stanove koji se nalaze u suterenu ili potkrovlju, cene mogu varirati
čak i do 20%, a za spratnost nekretnine do 10%.
Ako nadležni organ proceni da je navedena cena u ugovoru niža od tržišne, Poreska uprava u roku od 60
dana, utvrđuje realnu tržišnu cenu stana!
Dokumentacija koju predajete u poresku upravu, obavezno mora imati validan datum potpisivanja
kupoprodajnog ugovora!!!
ostvarenu prilikom njihove prodaje, odnosno prenosom vlasništva nad njima .
2. Ova oblast regulisana je Zakonom o porezu na dohodak građana: porez na kapitalu dobit plaća
isključivo prodavac (za razliku od poreza na prenos apsolutnih prava, gde je uobičajeno i gotovo
podrazumevajuće, mimo pravne regulative, da ga plaća kupac) u iznosu od 15 odsto od razlike između
cene koju je ostvario prodajom i cene po kojoj je kupio predmet prometa/prenosa. Naravno, u slučaju da
je nekretnina prodata po istoj ceni po kojoj je kupljena ili čak i po nižoj, kapitalna dobit ne postoji, a
samim tim ni obaveza prodavca.
3. Zakonom su predviđeni uslovi za oslobađanje od plaćanja celokupnog ili dela poreza na kapitalnu
dobit, kao i za povraćaj već plaćenog poreza:
-Ukoliko je nekretnina u vlasništvu prodavca najkraće 10 godina, on ne podleže obavezi plaćanja poreza
na kapitalnu dobit.
-Ukoliko prodavac nekretnine koja je kraće od 10 godina bila u njegovom vlasništvu, kupi novu
nekretninu radi rešavanja svog ili stambenog pitanja člana svoje porodice ili svog domaćinstva, u istoj
vrednosti u roku od 90 dana od prodaje, oslobođen je plaćanja ovog poreza. Porodično domaćinstvo je
zapravo zajednica života poreskog obveznika, njegovog bračnog druga i dece, usvojene i dece njegovog
supružnika, njegovih roditelja ili usvojitelja, roditelja ili usvojitelja njegovog bračnog druga, a sa istim
prebivalištem. U slučaju da je novokupljena nekretnina plaćena manje od ostvarene sume prilikom
prodaje prve nekretnine, porez od 15 odsto plaća se samo na razliku od ostvarene prodajne cene prve
nekretnine i nabavne cene druge.
-Kada drugu nekretninu prodavac kupi u roku od godinu dana od prodaje prve, a podrazumeva se da je
porez na kapitalnu dobit platio, ima prava na povraćaj celokupne sume tog poreza ili na deo sume,
ukoliko je nova nekretnina plaćena manje od prodajne cene prve nekretnine, srazmerno delu novca koji je
ostao neuložen.
-Obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit koja je ostvarena i kada je predmet prodaje ili prenosa
vlasništva kraće od 10 godina u njegovom vlasništvu, prodavac je lišen ukoliko je reč o vlasništvu
stečenim nasleđem u prvom naslednom redu, kada bračni drugovi ili razvedeni bračni drugovi prilikom
razvoda braka ili krvni srodnici u pravoj liniji prenose vlasništvo jedno na drugo
-Kapitalna dobit se utvrđuje upoređenjem prodajne cene i prometa vrednosti - nepokretnosti, što može biti
nabavna cena, cena po kojoj je stečeno to pravo, cena utvrđena od strane poreskog organa, vrednost po
kojoj je prodata i ugovorena ili tržišna cena utvrđena od strane poreskog organa.
-U slučaju sticanja prava, udela, poklonom ili nasleđem, nabavna cena je ona po kojoj je
poklonodavac/ostavilac, to pravo, udeo, stekao ili, ukoliko je nemoguće to utvrditi, onda se uzima cena
koju utvrđuje nadležni poreski organ.
-Za predmet prodaje stečen ugovorom o doživotnom izdržavanju, nabavna cena je vrednost uzeta ili je
mogla biti uzeta u obzir kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava onda kada je stekao poreski
obveznik, odnosno prodavac.
U cilju utvrđivanja realne vrednosti dobiti koji ostvaruje prodavac, nabavna cena se uvećava indeksom
rasta cena na malo (po podacima Republičkog zavoda za statistiku) u periodu dok je predmet prodaje bio
u njegovom vlasništvu, a umanjuje se za stopu amortizacije.
Za dan nastanka poreske obaveze po osnovu ostvarene kapitalne dobiti smatra se dan zaključenja ugovora
o prenosu apsolutnih prava, što može biti ugovor o prodaji ili o zameni. Poreska prijava se po Zakonu
podnosi odeljenju Republičke uprave javnih prihoda na području opštine na kojoj se nalazi predmet
prodaje u roku od 10 dana. Plaćanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka je obaveza prodavca. Svako
neprijavljivanje poreza vodi u poreski prekršaj i može se smatrati poreskom utajom.
Oporezuje se prodaja čije je cilj dobitak
oporezuje onu dobit ili zaradu koja je sama sebi cilj, odnosno da spreči bogaćenje preprodavaca koji,
zahvaljujući odomaćenoj praksi da porez na prenos apsolutnih prava plaća kupac, nisu imali nikakvu
obavezu plaćanja poreza..
Polazi se od toga da, ukoliko neko recimo prodaje stan koji je u njegovom vlasništvu kraće od 10 godina,
a te pare ne ulaže u kupovinu većeg stambenog prostora za sebe ili članove svoje porodice ili
domaćinstva, on samom tom kupovinom i kasnijom prodajom nije imao za cilj rešavanje stambenog
pitanja, već ostvarivanje zarade putem preprodaje.
1. Ukoliko vlasnik proda stan koji je u njegovom vlasništvu kraće od 10 godina, za sumu od 60.000 evra,
a stan je platio 30.000 e, a taj novac ili jedan njegov deo ne uložu u rešavanje svog ili stambenog pitanja
članova svoje porodice/domaćinstva, platiće porez na kapitalnu dobit za razliku između prodajne i
nabavne cene, dakle za sumu od 30.000 e, u iznosu od 15 odsto. Konačan iznos zavisi od rasta cena na
malo, za koji se uvećava vrednost prodatog stana i amortizacije, za koju se smanjuje njegova vrednost.
2. Ukoliko je stan, plaćen 30.000 evra, prodat za 60.000 evra i celokupna suma je uložena za
kupovinu novog stana prodavca ili članova njegove porodice/domaćinstva, nije dužan da plati ovaj porez
ako je novi stan kupljen u periodu od 90 dana od prodaje stana koji je predmet plaćanja poreza na
kapitalnu dobit. No, ukoliko je sledeći stan kupljen u roku od 12 meseci od prodaje pa je zato porez na
kapitalnu dobit plaćen, ima pravo na povraćaj celokupnog iznosa.
3. Ukoliko je stan plaćen 30.000 evra prodat za 60.000 evra, ali je za kupovinu novog stana prodavac
uložio, recimo, 30.000 evra, porez na kapitalnu dobit platiće na preostali iznos, koji se dobija kada se
utvrđena kapitalna dobit uvećana za rast cena na malo i umanjena za stepen amortizacije prodatog stana,
podeli sa dva. No, desi li se da preostalih 30.000 evra uloži u rešavanje stambenog pitanja članova svoje
porodice/domaćinstva, oslobođen je plaćanja ovog poreza - ili u onoj meri koliki deo te sume je uložio za
te namene.
1. Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac.
2. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u
originalima, overena od strane nadležnog suda ili Javnog beležnika, sa klauzulama RUJP nadležne
opštine da je regulisan porez na prenos apsolutnih prava.
3. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga - vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti.
4. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog
do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, sa RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o
regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znači, potrebno je da postoji pravni kontinuitet od prvog
vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno novi vlasnik
nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.
Od momenta zaključenja Predugovora do zaključenja Ugovora o kupoprodaji, Prodavac je u obavezi da
dostavi izvod iz matične knjige rođenih, kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica
od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije
kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje
obaveze nastale po osnovu usluga Telekoma Srbija, EPS-a, JKP Infostana i poreza na imovinu i donese
potvrde ili račune kojima to dokazuje.
Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja Ugovora o kupoprodaji preda Kupcu ključeve
predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.
Na dan zaključenja Predugovora/Ugovora o kupoprodaji Prodavac je u obavezi da plati posredničku
proviziju po osnovu potpisanog Predugovora/Ugovora o posredovanju sa našom Agencijom.
Prodavcem.
2. Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene
na ime kapare, koji može u iznosu do 10.000,00 evra isplatiti u gotovom novcu, a ostatak u dogovorenom
roku, nakon overe Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod Javnog beležnika, transferom sa deviznog
računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju.
3. Kupac je u obavezi da plati:
-taksu kod Javnog beležnika za overu Predugovora, Ugovora, odnosno Aneksa kao I izjave da je
kupoprodajna cena isplaćena u celosti zajedno sa clausula intabulandi iz razloga što se bez ove izjave
kupac ne može uknjižiti.
-transfer novca u izabranoj banci,
-porez na promet apsolutnih prava po prijemu Rešenja, u propisanom roku,
-kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi
- posredničku (agencijsku) proviziju na dan zaključenja Predugovora/Ugovora po osnovu potpisanog
Predugovora/Ugovora o posredovanju sa našom Agencijom.
Kod stranih pravnih lica je malo drugačije - potrebno je takođe da imaju registrovanu delatnost ovde, da
imaju poslovni račun i na njih se odnose isti poreski propisi kao za domaća pravna lica.
2. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa je regulisao pravo stranih lica (fizičkih i pravnih) da stiču
pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije, i to :
I pravnim poslovima medju živima (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom
izdržavanju i sl.),
-II pravnim poslovima – nasledjivanjem
I Sticanje pravnim poslovima Medju živima -ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o
doživotnom izdržavanju i sl.:
Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja
obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na
nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne
obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i
stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2).
Takođe, u skladu sa članom 82a stav 2 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, fizičko lice koje ne
obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može sticati svojinu ni na drugim vrstama zemljišta, osim ukoliko
je u pitanju zemljište na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stiču pravo svojine, odnosno
zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade.
Izuzetak postoji kada je u pitanju poljoprivredno zemljište jer je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu
izričito propisano da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog
zemljišta (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se
može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju.
Sud ili drugi organ pred kojim se postavi pitanje uzajamnosti (npr. služba za katastar nepokretnosti),
ukoliko već nema saznanja o tome, potrebno objašnjenje o uzajamnosti treba da zatraži od ministarstva
nadležnog za poslove pravosuđa, u konkretnom slučaju Ministarstva pravde. Objašnjenje o uzajamnosti
može zatražiti i svako drugo zainteresovano lice.
Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti nije regulisano navedenim Zakonom,
te se polazi od stava da za ovo sticanje nije nužno postojanje ugovorne (dilomatske) uzajamnosti sa
odnosnom stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja
nepokretnosti za strana lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon, kao
i da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne
države (faktički reciprocitet).
Ministarstvo pravde je, na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija,
utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama i to :
Argentina, Australija, Austrija, Bahrein, Belize, Belgija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Brazil,
Britanska Devičanska Ostrva, Bugarska, Velika Britanija, Grčka, Danska, Dominikanska Republika,
Egipat, Izrael,Iran,Irska, Italija,Japan,Jermenija, Južnoafrička Republika, Jordan, Republika Kazahstan,
Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letonija, Litvanija, Lihtenštajn, Luksemburg, Mađarska, Malta, Maroko,
Meksiko, Moldavija, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Ruska
Federacija,Rumunija, Sjedinjene Američke Države, Singapur, Sirija, Slovačka, Slovenija,
Turska,Uzbekistan,Ukrajina, Finska, Francuska, Holandija. Hrvatska, Crna Gora, Češka, Švajcarska,
Konfederacija Švedska, Španija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba,
Senegal, Jemen, Gruzija.
potrebno obratiti se zahtevom Ministarstvu pravde radi dobijanja objašnjenja.
II Sticanje svojine na nepokretnostima Nasledjivanjem:
Članom 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička lica mogu, pod
uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike
Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani.
Predvidjeno je da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane
ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena
ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje postoji faktički sa sledećim državama:
Austrija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Bugarska,Velika Britanija, Japan, Mađarska, Mongolija,
Poljska, Rusija, Rumunija, Ukrajina, SAD, Slovačka, Crna Gora, Holandija, Češka, Slovenija.
Međutim, za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je
dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju odnosno polazi se od pretpostavke da svaka država
priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani
državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene
faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.
1. Pre potpisivanja i overe Ugovora o kupoprodaji odlazi se u nepokretnost gde se proverava da li je
nepokretnost ispražnjena od lica i stvari, ukoliko nije drugačije dogovoreno;
Kupac dolazi u stan, da bi zajednički utvrdili da li je stan ispražnjen od svih lica i stvari, kao i da li
Prodavac ostavlja stan u ranije dogovorenom stanju,
2. Overa Ugovora o kupoprodaji kod Javnog beležnika (Notara) nadležnog za Opštinu gde se
nepokretnost nalazi;
3. Isplata kupoprodajne cene u banci;
4. Overa izjave sa clausulom intabulandi – bezuslovna saglasnost za uknjižbu.
5. Dolazak Kupca I Prodavca u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva.
6. Uobičajeno je da Prodavac preda Kupcu stan u urednom stanju ili bar da po prostorijama ne ostane
razbacanih otpadaka i nepotrebnih stvari.
7. Preporučujemo da Prodavac minimum 7 dana ranije počne sa organizovanjem selidbe, tako što će
obezbediti kartonsku i drugu ambalažu (kutije, novine, kese, trake...), zatim mora da obezbedi radnike za
odnošenje stvari, da pronađe sigurnog auto-prevoznika, kao i rezervnog za slučaj kvara ili otkazivanja.
8. Neophodno je da prodavac na primopredaju stana donese potvrde kojim su računi za elektrodistribuciju
i infostan sravnjeni, plaćene telefonske račune, kao i potvrdu da je izmirena obaveza poreza na imovinu.
1. Što se tiče Elektrodistribucije, morate da odete u njihovu poslovnicu koja je nadležna za vaš stan ili
kuću. Potrebna dokumenatcija:
- promeni vlasnika i original na uvid (bilo da je Ugovor o kupoprodaji ili rešenje o ostavinskoj raspravi),
- fotokopija lične karte i original na uvid
-dokaz o izmirenim računima koji isto uzimate kod njih.
-ukoliko je prethodni vlasnik preminuo, a vi ste nasledili nakretninu, pored rešenja o ostavinskoj raspravi
ponesite i umrlicu.
2 Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši kupac. Odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na
čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Molbe za promene primljene do 20. u mesecu primenjuju se za taj mesec, a od 21. u mesecu primenjuju
se za naredni mesec.
Potrebna dokumentacija:
-fotokopija dokumenta o promeni vlasnika i original na uvid (Ugovor o kupoprodaji, Rešenje o
ostavinskoj raspravi, Ugovor o poklonu, Ugovor o doživotnom izdržavanju ili sl.)
-fotokopija lične karte i original na uvid
-fotvrda Upravnika stambene zajednice (ukoliko se zajednički troškovi obračunavaju po broju članova
domaćinstva)
3. Prebacivanje broja fiksnog telefona?
Ako ste već imali fiksni telefon na svoje ime u prethodnom stanu, taj broj možete da prenesete u novi
stan. Ukoliko to nije slučaj, sa prethodnim vlasnikom se možete dogovoriti da vam on ostavi svoj broj,
naravno ukoliko on ne želi da ga zadrži. Priključak se prenosi sa kupca na prodavca po overi Ugovora o
kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis
PTT-a, u kojem kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a prodavac zahtev za
odjavu i preseljenje istog na novu adresu.
Potrebna dokumentacija:
-fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i
-fotokopije ličnih karata.
Danas imate nekoliko operatera koji nude usluge fiksne telefonije, pa ukoliko preuzimate telefonski broj
prethodnog vlasnika i dalje možete da menjate operatera, a da taj broj zadržite. Operater davalac broja
može da odbije zahtev za prenos broja i da o tome obavesti korisnika.
Zahtev za prenos broja podnosi se operateru čije usluge već koristite, na odgovarajućem obrascu i uz
proveru ličnog identiteta. Svaki operater ima svoja pravila vezano za prenos, koja se manje više svode na
isto. Ugovor između korisnika i operatora davaoca broja raskida se trenutkom isključenja broja iz mreže
tog operatora.
1.Clausula intabulandi predstavlja odredbu ugovora o prodaji nepokretnosti bez koje nakon kupovine
nepokretnosti ne možete da se uknjižite u katastru nepokretnosti kao njen novi vlasnik.
2.Ova odredba predstavlja svojevrsno odobrenje prethodnog vlasnika Vama kao novom vlasniku da se u
tom svojstvu registrujete u katastru.
3.Često se ovo odobrenje daje i pod određenim uslovima, koji se pre svega tiču potvrde o isplaćenoj ceni
za kupljeni stan.
4.Primer ove klauzule
„Prodavac je saglasan da se kupac, na osnovu ovog ugovora i potvrde banke o prenosu sredstava
(kupoprodajne cene), može uknjižiti kao jedini vlasnik predmetne nepokretnosti, a bez njegovog daljeg
prisustva, posebne saglasnosti ili naknadne dozvole (clausula intabulandi).“
- Kada je kupovina stana/kuće uslovljena prodajom one u kojoj živite ili neke druge čiji ste vlasnik, redosled je takav da prvo prodajete nekretninu pa tek onda kupujete.
- Pre svega prodaja nekretnine započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum - rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najčešće 45-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do, te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.
- Nakon obavljene prodaje pristupate izboru one nekretnine koju nameravate da kupite . Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, u dogovoru sa Vašim agentom uobličićete želje u pogledu nekretnine koju kupujete. Prema odabranoj lokaciji, spratnosti, veličini I strukturi prostora, budzetu kojim raspolazete ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem, posebno imajući u vidu da je Beograd veliko i živo tržište nekretnina.
- Vaš agent se prilikom traženja odgovarajuće nekretnine neće bazirati samo na sopstvenu bazu stanova tj. kuća već će se u saradnji i sa drugim agencijama i kolegama potruditi da formira adekvatnu ponudu i uspešno vas dovede do kraja puta - kupovine vašeg idealnog stana/kuće a sve to u odgovarajućem roku.
1. Potrebno je da se odlučite za banku čiji Vam uslovi najviše odgovaraju.
2. Kod banke zatim proveravate svoju kreditnu sposobnost, tj. mogućnost dobijanja kredita.
3. Kada Vam banka potvrdi da ste kreditno sposobni, licencirani agent naše agencije postaje vaš agent koji će Vas voditi do završetka pravnog posla.
5. Nakon što ste se odlučili za jednu od nekretnina iz ponude koju Vam je agent prezentovao, u dogovoru sa Vama, agent će pristupiti pregovaračkom procesu sa ciljem da ostvari što bolje uslove po Vas.
6. Kada je postignut dogovor oko cene I odredjeni su uslovi kupoprodaje, zaključuje se predugovor a prodavcu se predaje kapara.
7. Poslovna politika većine banaka ne zahteva overu predugovora ali je naša preporuka da predugovor, radi sigurnosti pravnog posla, overite kod nadležnog javnog beležnika.
8. Kada ste potpisali predugovor i obavili pravni deo kod notara potrebno je da izvedete profesionalne procenitelje kako bi procenili vrednost stana. Ovo je vrlo važan korak jer banka na osnovu procene pokreće postupak uspostavljanja hipoteke na nekretninu. Procenitelji su najčešće ovlašćeni od same banke i u pitanju su profesionalci koji odlično znaju na koji način se vrši procena. Procenitelje je potrebno da zakažete par dana unapred. Procenitelj ima svoju tarifu za obavljen posao pa ćete platiti nadoknadu u rasponu od 70 pa do 200 evra. To je takođe varijabilni trošak i nije kod svakog procenitelja isti.
9. Hipoteka je osnovno sredstvo obezbeđenja kada je stambeni kredit u pitanju. Hipoteka se uspostavlja nad nekretninom koju želite da kupite, a može se uspostaviti i nad nekom drugom nekretninom. Važno je da se svi vlasnici nekretnine slažu da hipoteka može biti uspostavljena. To se reguliše davanjem pravno obavezujućih izjava, odnosno saglasnosti o uspostavljanju hipoteke nad nekretninom od strane svih vlasnika.
8. Sa predugovorom, kompletnom dokumentacijom o stanu koji kupujete I elaboratom procenitelja banci podnosite zahtev za odobravanje kredita.
9.Po odobrenju kredita, potrebno je da sa prodavcem zaključite i kod nadležnog javnog beležnika overite ugovor o prodaji nepokretnosti, kom prilikom se najčešće overava i založna izjava koju potpisuje prodavac radi uspostavljanja hipoteke na nepokretnosti.
10. Isplata kredita će se izvršiti na račun prodavca nekretnine.
10. Sve navedeno predstavlja vrlo sažet prikaz koraka koje bi trebalo da preduzmete prilikom kupovine stana na kredit, dok je o svim detaljima neophodno da se raspitate kod Vaše banke.
1.Nakon što ste kao prodavac uspostavili kontakt sa našom agencijom biće Vam dodeljen licencirani agent koji će zakazati sastanak kako bi na licu mesta pogledao nekretninu, pregledao dokumentaciju koju ste prethodno pripremili i pružio Vam na licu mesta procenu tržišne cene.
2. Agent će se postarati da nakon detaljno obavljenog terenskog posla sastavi oglas a trošak samog oglašavanja snosi agencija.
3. Agent je tu da Vam da predloge i sugestije u cilju brže i lakše prodaje što znači će Vas, ukoliko je potrebno, savetovati da korigujete cenu, da popravite neke nedostatke i da pripremite vašu nekretninu za razgledanje.
4. U dogovoru sa agentom odredjujete termin za potencijalne kupce koji će pogledati nekretninu.
5. Kada dobijete ponudu po Vašem odobrenju agent će pristupiti pregovaračkom procesu.
6. Nakon što je postignut dogovor oko cene i uslova kupoprodaje agencija će organizovati potpisivanje predugovora /ugovora. Naši advokati sa dugogodišnjim iskustvom u oblasti nekretnina postaraće se oko pripreme predugovora I ugovora, (izjava ili potvrda kada je to neophodno), detaljnog pregleda vaše dokumentacije kao i dokumentacije kupca, priprema iste za overu kod javnog beležnika a sve u cilju sigurnog završetka pravnog posla.
7. Agent će Vas obavestiti oko termina overe predugovora i adrese nadležnog javnog beležnika.
8. Kada se zaključuje predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, istovremeno vi kao prodavac dobijate I kaparu koja je uobičajeno 10% od dogovorene kupoprodajne cene. Ukoliko se zaključuje direktno ugovor, bez predugovora, nakon overe ugovora, odlazi se u poslovnu banku, gde se vrši transfer sa računa kupca na račun prodavca, radi isplate kupoprodajne cene. Po uplati sredstava na račun prodavca, odlazi se kod Javnog beležnika radi overe izjave o isplati kupoprodajne cene koja će sadržati i dozvolu za upis prava svojine u korist kupca, tzv. clausula intabulandi.
9. Od momenta zaključenja predugovora do zaključenja ugovora o kupoprodaji, u obavezi ste kao prodavac da dostavite izvod iz matične knjige rođenih, kao i notarski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvršite dopunu dokumentacije kojom dokazujete svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.
10. Vremenski rok isplate cene u celosti se razlikuje zavisno od toga da li kupac ukupnu sumu plaća iz ličnih sredstava tj. da li je “keš kupac” ili kreditni. U drugom slučaju, važno je istaći da su danas rokovi za odobravanje kredita znatno skraćeni u odnosu na raniji period pa je uobičajen period za isplatu kredita od 1-2 meseca.
11. Vi ste kao prodavac takodje u obavezi da izmirite sve svoje obaveze nastale po osnovu usluga Telekoma Srbija, EPS-a, JKP Infostana i poreza na imovinu i donesete potvrde ili račune kojima to dokazujete pre isplate konačne kupoprodajne cene . Pored toga u momentu zaključenja ugovora o kupoprodaji predajete kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.
1. Porez na imovinu
2. Porez na kapitalne dobitke
3. Porez na prenos apsolutnih prava
4. PDV
1. Porez na imovinu jeste porez koji pogađa fizičko ili pravno lice, bilo rezidenta bilo nerezidenta Republike Srbije (rezident – lice sa prebivalištem u Republici Srbiji), koje ima pravo svojine na nepokretnosti koja se nalazi na teritoriji Republike Srbije. Kada na određenoj nepokretnosti više lica ima pravo svojine (suvlasnici) tada porez na imovinu pogađa svakog od njih i to srazmerno udelima u pravu svojine.
2. Porez na imovinu se utvrđuje podnošenjem poreske prijave nadležnom odeljenju Uprave za javne prihode u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. Ono što je specifično za ovaj porez jeste da se plaća tromesečno (dakle četiri puta godišnje) - u roku od 45 dana od dana početka tromesečja.
3. Zakon o prezu na imovinu predviđa i posebnu poresku olakšicu kojom se utvrđeni porez na imovinu za nepokretnost u kojoj stanuje obveznik umanjuje za 50%, ali to umanjenje ne može biti veće od 20.000 dinara. Zbog toga je poželjno da nakon kupovine nepokretnosti prvo prijave prebivalište na adresi nepokretnosti, a tek potom podnesu poresku prijavu, jer će u tom slučaju biti u prilici da odmah koriste poresku olakšicu.
4. Porez na imovinu za period pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti plaća prodavac, te je preporučljivo da pre njegovog zaključenja dostavi kupcu uverenje o izmirenom porezu na imovinu za poresku obavezu nastalu do dana zaključenja ugovora.
zakonu plaća prodavac nekretnine. Međutim, najčešća praksa je da se ugovorom kupac i prodavac
međusobno dogovore da porez na prenos apsolutnih prava u ime prodavca plati kupac. Porez na dodatnu
vrednost koji svi znamo kao PDV takođe se plaća u nekim slučajevima kada je u pitanju promet
nekretnina pa je važno i to da pomenemo. Ne može se desiti da platite dva poreza, jer jedan porez
isključuje drugi pa ukoliko ste platili PDV bićete oslobođeni poreza na prenos apsolutnih prava i obrnuto.
2. Kod nas u praksi ovaj oblik poreza plaća kupac, tako što se ranije kupoprodajnim ugovorom
obavezao da umesto prodavca on izmiri porez na prenos apsolutnih prava. Dakle, kupac se najčešće
obavezuje da plati ovaj porez, a prodavac ga u samom ugovoru o prodaji ili posebnom punomoćju
ovlašćuje da u njegovo ime i za njegov račun podnese poresku prijavu i da ga zastupa u postupku
utvrđivanja i plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Stopa poreza na prenos apsolutnih prava je 2.5
posto. Ovu poresku stopu u određenim slučajevima plaćate na celokupan iznos ugovorene sume, a u
određenim slučajevima može se desiti da platite samo na deo iznosa. Celokupna procedura započinje
podnošenjem poreske prijave kod nadležnog poreskog organa u mestu stanovanja prodavca. Obrazac koji
popunjavate naziva se PPI4 obrazac i potrebno ga je pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću
popuniti tačno i precizno. Rok za podnošenje poreske prijave je 30 dana od dana zaključenja
kupoprodajnog ugovora. U slučaju docnje (kašnjenja) može se desiti da uđete u poreski prekršaj pa bi bilo
dobro da se strogo držite vremenskih rokova.
3. Od 1.01.2020.god Javni beležnik prilikom overe kupoprodajnog ugovora,popunjenu poresku prijavu,
elektronski dostavlja Poreskoj upravi i lokalnoj poreskoj administraciji, koje po službenoj dužnosti
donose rešenje koje dostavljaju građanima na adresu prebivališta.
4. Zakon propisuje da je prodavac dužan da plati porez, a potom propisuje pravo kupca na poresko
oslobođenje. Deluje da je prepoznata uobičajena praksa da kupci najčešće preuzimaju obavezu plaćanja
ovog poreza, pa je za njih propisana olakšica u vidu poreskog oslobođenja ukoliko kupujete prvi stan a da
pre toga niste imali na svom imenu bilo kakvu nekretninu u svojini ili susvojini. Kupovinom prvog stana
smatra se kupovina stana, odnosno porodične stambene zgrade, svojinskog udela na stanu, kao i
svojinskog udela na porodičnoj stambenoj zgradi, fizičkog lica koje je punoletno i koje od 1. jula 2006.
godine do dana overe ugovora o kupoprodaji stiče prvi stan na teritoriji Republike Srbije. Nekretninu
možete kupiti kao pojedinac ili kao nosilac porodičnog domaćinstva. Naša preporuka je da se prilikom
kupovine nekretnine oslonite na znanje I iskustvo naših agenata koji ne samo da će vam pronaći
adekvatnu nekretninu već će Vam pružiti i adekvatnu pravnu pomoć u administrativnom delu, pa će ovaj
proces ići mnogo lakše i sigurnije.
5. Površina stana za koje se ostvaruje poresko oslobađanje iznosi do 40m² za kupca i po 15m² za svakog
člana njegovog porodičnog domaćinstva.
6. Kupac prilaže sledeću dokumentaciju uz poresku prijavu:
I Podneti poresku prijavu PPI-4 koju popunjava prodavac stana ili njegov punomoćnik (Za vas ovu
prijavu popunjava javni beležnik prilikom overe kupoprodajnog ugovora)
II Dostaviti overenu izjavu kupca prvog stana da kupuje prvi stan za sebe i određene članove njegovog
porodičnog domaćinstva na Obrascu IKPS –PPAP, overenu kod javnog beležnika
III Priložiti ugovor o kupoprodaji stana overen kod javnog beležnika
IV Izvod iz matične knjige rođenih (kupca)
V Uverenje o državljanstvu (kupca)
VI Overenu fotokopiju lične karte i uverenje o kretanju prebivališta (kupca)
VII Uverenje nadležne lokalne samouprave na kojima je kupac prvog stana imao prebivališta da nije
zadužen sa porezom na imovinu.
Za članove porodičnog domaćinstva kupca prvog stana potrebno je:
VIII Izvod iz matične knjige venčanih - ako se pravo na poresko oslobođenje ostvaruje za supružnika
zahteva, ima punoletni državljanin Republike Srbije (fizičko lice). Ukoliko kupujete svoj prvi stan u
novogradnji i to direktno od investitora, možete biti oslobođeni od plaćanja poreza na prenos apsolutnih
prava i na taj način imate pravo da tražite povrat PDV-a.
Najpre, ako kupujete nekretninu koja se nalazi u novoizgrađenoj stambenoj zgradi, očekuje vas plaćanje
poreza na dodatu vrednost. Prvom nekretninom koju kupujete, smatra se stan tačnije svojinski udeo
na porodičnoj stambenoj zgradi, koji kupuje osoba koja nema ili nije posedovala nekretninu ili
svojinski udeo u nekretnini počevši od 1. jula 2006. godine.
2. Za kupce koji kupuju stan u novogradnji, zakonska je obaveza da plate porez od 10% na dodatu
vrednost. Porez na dodatu vrednost se plaća samo pri kupovini prvog stana u novogradnji, jer je kupac
kupio finalni proizvod koji je izgradio investitor. Ugovorena cena stana zaključno sa PDV-om u
potpunosti se isplaćuje prodavcu i to na račun investitora.
3.Sama procedura koju je potrebno izvršiti u što kraćem roku (najkasnije 10 dana od potpisivanja i overe
kupoprodajnog ugovora), nije posebno komplikovana.
3a. Kupac stana može biti oslobođen plaćanja ovog poreza, ako je to prva nekretnina koju kupuje i ako
nekretnina poseduje do 40 kvadratnih metara. Kupac stana može dodatno biti oslobođen plaćanja poreza
i to 15m2 za svakog člana domaćinstva, koji takođe nije posedovao neku nekretninu na sebi.
3b. Ako ste se odlučili na kupovinu stana veličine 70 kvadratnih metara, imate pravo na povraćaj
poreza do 40 m2, dok ćete na preostalih 30m2 pravo na povraćaj pdv-a imati na osnovu članova
domaćinstva (supružnik, roditelji, deca...). Treba napomenuti kako u kasnijem periodu niko od
spomenutih članova domaćinstva pri kupovini svog stana u budućnosti, neće imati pravo na povraćaj
PDV-a.
4. Zahtev za povrat PDV-a kupcu prvog stana, podnosi se isključivo na Obrascu RFN.
Uz zahtev za povraćaj pdv-a za kupovinu prve nekretnine, obavezno je priložiti sledeću dokumentaciju:
(4) 1. Zahtev - Obrazac RFN
(4) 2. Overena izjava kupca da kupuje prvi stan - Obrazac IKPS PDV
(4) 3. Fotokopija rešenja odobrenja za izgradnju objekta - poseduje prodavac stana
(4) 4. Ugovor o kupoprodaji - original ili overena kopija
(4) 5. Račun prodavca sa navedinim PDV-om - original ili overena kopija
(4) 6. Dokaz o isplati u celosti, ako je prodavac pravno lice - izvod iz banke prodavca overen pečatom
banke
(4) 7. Potvrda prodavca da je stan isplaćen u celosti - original ili overena kopija
(4) 8. Izvod iz matične knjige rođenih - original ili overena kopija
(4) 9. Uverenje o državljanstvu - original ili overena kopija
(4) 10. Kopija lične karte - overena
(4) 11. Uverenje o kretanju prebivališta od 1. 07. 2006. - izdaje MUP
(4) 12. Uverenje da kupac ne poseduje imovinu od 1. 07. 2006. godine - izdaje se u poreskom odelenju
prema mestu prebivališta kupca
(4) 13. Kopija kartice tekućeg računa podnosioca zahteva
(4) 14. Uverenje Katastra nepokretnosti da kupac ne poseduje nepokretnost
- Ako se zahtev odnosi i na članove domaćinstva koji su u zahtevu i navedeni, dodatno je potrebno
obezbediti i obrasce sa rednim brojevima: (4 )8, 9, 10, 11, 12 i 14 i to za svakog člana domaćinstva koji je
naveden
Za maloletnu decu potrebno je obezbediti obrasce pod rednim brojevima (4) 8 i 9.
Za decu je od nadležnog MUP-a potrebno još pribaviti i uverenje o prijavljenom prebivalištu.
5. Nakon obavljene provere ispunjenosti uslova za povraćaj PDV-a, nadležni organ u roku od 30 dana od
dana prijema zahteva odlučuje o istom, a u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja, vrši refundaciju
PDV-a na dinarski račun kupca stana.
6. Pravo na refundaciju PDV-a nemaju:
Članovi porodičnog domaćinstva kupca prvog stana (na osnovu kojih je kupac prvog stana dobio
mogućnost povrata PDV-a), ako nekada budu kupovali svoj stan
Kupac i članovi porodičnog domaćinstva, koji su već stekli svoj prvi stan u staroj gradnji
7. Treba svakako napomenuti ako cena iz kupoprodajnog ugovora nije niža od tržišne cene, poreznici će
utvrditi poresku osnovicu u odnosu na prikazanu cenu. Ako nadležni organ proceni da je navedena cena u
ugovoru niža od tržišne, Poreska uprava će u roku od 60 dana od kada je primila poresku prijavu, utvrditi
realnu tržišnu cenu. Nadležni organ procenu tržišne cene može odrediti i izlaskom na teren ili na neki
drugi način.
Ako se dati podaci ne mogu uporediti na teren izlazi komisija od tri člana, kako bi izvršila procenu.
Može se čak desiti da se procenom dođe do toga da je cena stana niža od one cene koju ste platili. Takva
procena znači i manji iznos na ime poreza koji morate da platite. Isto tako se može desiti da procenjena
vrednost bude viša od one koju ste platili za kupovinu nekretnine, što znači da ćete morati platiti veći
iznos za porez.
8. U zavisnosti od lokacije i godine izgradnje, procenjena vrednost nekretnine koja se kupuje, može biti i
umanjena, ali najviše do 25%. Za one stanove koji se nalaze u suterenu ili potkrovlju, cene mogu varirati
čak i do 20%, a za spratnost nekretnine do 10%.
Ako nadležni organ proceni da je navedena cena u ugovoru niža od tržišne, Poreska uprava u roku od 60
dana, utvrđuje realnu tržišnu cenu stana!
Dokumentacija koju predajete u poresku upravu, obavezno mora imati validan datum potpisivanja
kupoprodajnog ugovora!!!
ostvarenu prilikom njihove prodaje, odnosno prenosom vlasništva nad njima .
2. Ova oblast regulisana je Zakonom o porezu na dohodak građana: porez na kapitalu dobit plaća
isključivo prodavac (za razliku od poreza na prenos apsolutnih prava, gde je uobičajeno i gotovo
podrazumevajuće, mimo pravne regulative, da ga plaća kupac) u iznosu od 15 odsto od razlike između
cene koju je ostvario prodajom i cene po kojoj je kupio predmet prometa/prenosa. Naravno, u slučaju da
je nekretnina prodata po istoj ceni po kojoj je kupljena ili čak i po nižoj, kapitalna dobit ne postoji, a
samim tim ni obaveza prodavca.
3. Zakonom su predviđeni uslovi za oslobađanje od plaćanja celokupnog ili dela poreza na kapitalnu
dobit, kao i za povraćaj već plaćenog poreza:
-Ukoliko je nekretnina u vlasništvu prodavca najkraće 10 godina, on ne podleže obavezi plaćanja poreza
na kapitalnu dobit.
-Ukoliko prodavac nekretnine koja je kraće od 10 godina bila u njegovom vlasništvu, kupi novu
nekretninu radi rešavanja svog ili stambenog pitanja člana svoje porodice ili svog domaćinstva, u istoj
vrednosti u roku od 90 dana od prodaje, oslobođen je plaćanja ovog poreza. Porodično domaćinstvo je
zapravo zajednica života poreskog obveznika, njegovog bračnog druga i dece, usvojene i dece njegovog
supružnika, njegovih roditelja ili usvojitelja, roditelja ili usvojitelja njegovog bračnog druga, a sa istim
prebivalištem. U slučaju da je novokupljena nekretnina plaćena manje od ostvarene sume prilikom
prodaje prve nekretnine, porez od 15 odsto plaća se samo na razliku od ostvarene prodajne cene prve
nekretnine i nabavne cene druge.
-Kada drugu nekretninu prodavac kupi u roku od godinu dana od prodaje prve, a podrazumeva se da je
porez na kapitalnu dobit platio, ima prava na povraćaj celokupne sume tog poreza ili na deo sume,
ukoliko je nova nekretnina plaćena manje od prodajne cene prve nekretnine, srazmerno delu novca koji je
ostao neuložen.
-Obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit koja je ostvarena i kada je predmet prodaje ili prenosa
vlasništva kraće od 10 godina u njegovom vlasništvu, prodavac je lišen ukoliko je reč o vlasništvu
stečenim nasleđem u prvom naslednom redu, kada bračni drugovi ili razvedeni bračni drugovi prilikom
razvoda braka ili krvni srodnici u pravoj liniji prenose vlasništvo jedno na drugo
-Kapitalna dobit se utvrđuje upoređenjem prodajne cene i prometa vrednosti - nepokretnosti, što može biti
nabavna cena, cena po kojoj je stečeno to pravo, cena utvrđena od strane poreskog organa, vrednost po
kojoj je prodata i ugovorena ili tržišna cena utvrđena od strane poreskog organa.
-U slučaju sticanja prava, udela, poklonom ili nasleđem, nabavna cena je ona po kojoj je
poklonodavac/ostavilac, to pravo, udeo, stekao ili, ukoliko je nemoguće to utvrditi, onda se uzima cena
koju utvrđuje nadležni poreski organ.
-Za predmet prodaje stečen ugovorom o doživotnom izdržavanju, nabavna cena je vrednost uzeta ili je
mogla biti uzeta u obzir kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava onda kada je stekao poreski
obveznik, odnosno prodavac.
U cilju utvrđivanja realne vrednosti dobiti koji ostvaruje prodavac, nabavna cena se uvećava indeksom
rasta cena na malo (po podacima Republičkog zavoda za statistiku) u periodu dok je predmet prodaje bio
u njegovom vlasništvu, a umanjuje se za stopu amortizacije.
Za dan nastanka poreske obaveze po osnovu ostvarene kapitalne dobiti smatra se dan zaključenja ugovora
o prenosu apsolutnih prava, što može biti ugovor o prodaji ili o zameni. Poreska prijava se po Zakonu
podnosi odeljenju Republičke uprave javnih prihoda na području opštine na kojoj se nalazi predmet
prodaje u roku od 10 dana. Plaćanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka je obaveza prodavca. Svako
neprijavljivanje poreza vodi u poreski prekršaj i može se smatrati poreskom utajom.
Oporezuje se prodaja čije je cilj dobitak
oporezuje onu dobit ili zaradu koja je sama sebi cilj, odnosno da spreči bogaćenje preprodavaca koji,
zahvaljujući odomaćenoj praksi da porez na prenos apsolutnih prava plaća kupac, nisu imali nikakvu
obavezu plaćanja poreza..
Polazi se od toga da, ukoliko neko recimo prodaje stan koji je u njegovom vlasništvu kraće od 10 godina,
a te pare ne ulaže u kupovinu većeg stambenog prostora za sebe ili članove svoje porodice ili
domaćinstva, on samom tom kupovinom i kasnijom prodajom nije imao za cilj rešavanje stambenog
pitanja, već ostvarivanje zarade putem preprodaje.
1. Ukoliko vlasnik proda stan koji je u njegovom vlasništvu kraće od 10 godina, za sumu od 60.000 evra,
a stan je platio 30.000 e, a taj novac ili jedan njegov deo ne uložu u rešavanje svog ili stambenog pitanja
članova svoje porodice/domaćinstva, platiće porez na kapitalnu dobit za razliku između prodajne i
nabavne cene, dakle za sumu od 30.000 e, u iznosu od 15 odsto. Konačan iznos zavisi od rasta cena na
malo, za koji se uvećava vrednost prodatog stana i amortizacije, za koju se smanjuje njegova vrednost.
2. Ukoliko je stan, plaćen 30.000 evra, prodat za 60.000 evra i celokupna suma je uložena za
kupovinu novog stana prodavca ili članova njegove porodice/domaćinstva, nije dužan da plati ovaj porez
ako je novi stan kupljen u periodu od 90 dana od prodaje stana koji je predmet plaćanja poreza na
kapitalnu dobit. No, ukoliko je sledeći stan kupljen u roku od 12 meseci od prodaje pa je zato porez na
kapitalnu dobit plaćen, ima pravo na povraćaj celokupnog iznosa.
3. Ukoliko je stan plaćen 30.000 evra prodat za 60.000 evra, ali je za kupovinu novog stana prodavac
uložio, recimo, 30.000 evra, porez na kapitalnu dobit platiće na preostali iznos, koji se dobija kada se
utvrđena kapitalna dobit uvećana za rast cena na malo i umanjena za stepen amortizacije prodatog stana,
podeli sa dva. No, desi li se da preostalih 30.000 evra uloži u rešavanje stambenog pitanja članova svoje
porodice/domaćinstva, oslobođen je plaćanja ovog poreza - ili u onoj meri koliki deo te sume je uložio za
te namene.
1. Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac.
2. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u
originalima, overena od strane nadležnog suda ili Javnog beležnika, sa klauzulama RUJP nadležne
opštine da je regulisan porez na prenos apsolutnih prava.
3. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga - vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti.
4. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog
do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, sa RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o
regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znači, potrebno je da postoji pravni kontinuitet od prvog
vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno novi vlasnik
nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.
Od momenta zaključenja Predugovora do zaključenja Ugovora o kupoprodaji, Prodavac je u obavezi da
dostavi izvod iz matične knjige rođenih, kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica
od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije
kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje
obaveze nastale po osnovu usluga Telekoma Srbija, EPS-a, JKP Infostana i poreza na imovinu i donese
potvrde ili račune kojima to dokazuje.
Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja Ugovora o kupoprodaji preda Kupcu ključeve
predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.
Na dan zaključenja Predugovora/Ugovora o kupoprodaji Prodavac je u obavezi da plati posredničku
proviziju po osnovu potpisanog Predugovora/Ugovora o posredovanju sa našom Agencijom.
Prodavcem.
2. Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene
na ime kapare, koji može u iznosu do 10.000,00 evra isplatiti u gotovom novcu, a ostatak u dogovorenom
roku, nakon overe Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod Javnog beležnika, transferom sa deviznog
računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju.
3. Kupac je u obavezi da plati:
-taksu kod Javnog beležnika za overu Predugovora, Ugovora, odnosno Aneksa kao I izjave da je
kupoprodajna cena isplaćena u celosti zajedno sa clausula intabulandi iz razloga što se bez ove izjave
kupac ne može uknjižiti.
-transfer novca u izabranoj banci,
-porez na promet apsolutnih prava po prijemu Rešenja, u propisanom roku,
-kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi
- posredničku (agencijsku) proviziju na dan zaključenja Predugovora/Ugovora po osnovu potpisanog
Predugovora/Ugovora o posredovanju sa našom Agencijom.
Kod stranih pravnih lica je malo drugačije - potrebno je takođe da imaju registrovanu delatnost ovde, da
imaju poslovni račun i na njih se odnose isti poreski propisi kao za domaća pravna lica.
2. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa je regulisao pravo stranih lica (fizičkih i pravnih) da stiču
pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije, i to :
I pravnim poslovima medju živima (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom
izdržavanju i sl.),
-II pravnim poslovima – nasledjivanjem
I Sticanje pravnim poslovima Medju živima -ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o
doživotnom izdržavanju i sl.:
Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja
obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na
nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne
obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i
stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2).
Takođe, u skladu sa članom 82a stav 2 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, fizičko lice koje ne
obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može sticati svojinu ni na drugim vrstama zemljišta, osim ukoliko
je u pitanju zemljište na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stiču pravo svojine, odnosno
zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade.
Izuzetak postoji kada je u pitanju poljoprivredno zemljište jer je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu
izričito propisano da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog
zemljišta (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se
može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju.
Sud ili drugi organ pred kojim se postavi pitanje uzajamnosti (npr. služba za katastar nepokretnosti),
ukoliko već nema saznanja o tome, potrebno objašnjenje o uzajamnosti treba da zatraži od ministarstva
nadležnog za poslove pravosuđa, u konkretnom slučaju Ministarstva pravde. Objašnjenje o uzajamnosti
može zatražiti i svako drugo zainteresovano lice.
Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti nije regulisano navedenim Zakonom,
te se polazi od stava da za ovo sticanje nije nužno postojanje ugovorne (dilomatske) uzajamnosti sa
odnosnom stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja
nepokretnosti za strana lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon, kao
i da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne
države (faktički reciprocitet).
Ministarstvo pravde je, na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija,
utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama i to :
Argentina, Australija, Austrija, Bahrein, Belize, Belgija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Brazil,
Britanska Devičanska Ostrva, Bugarska, Velika Britanija, Grčka, Danska, Dominikanska Republika,
Egipat, Izrael,Iran,Irska, Italija,Japan,Jermenija, Južnoafrička Republika, Jordan, Republika Kazahstan,
Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letonija, Litvanija, Lihtenštajn, Luksemburg, Mađarska, Malta, Maroko,
Meksiko, Moldavija, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Ruska
Federacija,Rumunija, Sjedinjene Američke Države, Singapur, Sirija, Slovačka, Slovenija,
Turska,Uzbekistan,Ukrajina, Finska, Francuska, Holandija. Hrvatska, Crna Gora, Češka, Švajcarska,
Konfederacija Švedska, Španija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba,
Senegal, Jemen, Gruzija.
potrebno obratiti se zahtevom Ministarstvu pravde radi dobijanja objašnjenja.
II Sticanje svojine na nepokretnostima Nasledjivanjem:
Članom 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička lica mogu, pod
uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike
Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani.
Predvidjeno je da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane
ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena
ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje postoji faktički sa sledećim državama:
Austrija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Bugarska,Velika Britanija, Japan, Mađarska, Mongolija,
Poljska, Rusija, Rumunija, Ukrajina, SAD, Slovačka, Crna Gora, Holandija, Češka, Slovenija.
Međutim, za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je
dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju odnosno polazi se od pretpostavke da svaka država
priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani
državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene
faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.
1. Pre potpisivanja i overe Ugovora o kupoprodaji odlazi se u nepokretnost gde se proverava da li je
nepokretnost ispražnjena od lica i stvari, ukoliko nije drugačije dogovoreno;
Kupac dolazi u stan, da bi zajednički utvrdili da li je stan ispražnjen od svih lica i stvari, kao i da li
Prodavac ostavlja stan u ranije dogovorenom stanju,
2. Overa Ugovora o kupoprodaji kod Javnog beležnika (Notara) nadležnog za Opštinu gde se
nepokretnost nalazi;
3. Isplata kupoprodajne cene u banci;
4. Overa izjave sa clausulom intabulandi – bezuslovna saglasnost za uknjižbu.
5. Dolazak Kupca I Prodavca u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva.
6. Uobičajeno je da Prodavac preda Kupcu stan u urednom stanju ili bar da po prostorijama ne ostane
razbacanih otpadaka i nepotrebnih stvari.
7. Preporučujemo da Prodavac minimum 7 dana ranije počne sa organizovanjem selidbe, tako što će
obezbediti kartonsku i drugu ambalažu (kutije, novine, kese, trake...), zatim mora da obezbedi radnike za
odnošenje stvari, da pronađe sigurnog auto-prevoznika, kao i rezervnog za slučaj kvara ili otkazivanja.
8. Neophodno je da prodavac na primopredaju stana donese potvrde kojim su računi za elektrodistribuciju
i infostan sravnjeni, plaćene telefonske račune, kao i potvrdu da je izmirena obaveza poreza na imovinu.
1. Što se tiče Elektrodistribucije, morate da odete u njihovu poslovnicu koja je nadležna za vaš stan ili
kuću. Potrebna dokumenatcija:
- promeni vlasnika i original na uvid (bilo da je Ugovor o kupoprodaji ili rešenje o ostavinskoj raspravi),
- fotokopija lične karte i original na uvid
-dokaz o izmirenim računima koji isto uzimate kod njih.
-ukoliko je prethodni vlasnik preminuo, a vi ste nasledili nakretninu, pored rešenja o ostavinskoj raspravi
ponesite i umrlicu.
2 Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši kupac. Odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na
čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Molbe za promene primljene do 20. u mesecu primenjuju se za taj mesec, a od 21. u mesecu primenjuju
se za naredni mesec.
Potrebna dokumentacija:
-fotokopija dokumenta o promeni vlasnika i original na uvid (Ugovor o kupoprodaji, Rešenje o
ostavinskoj raspravi, Ugovor o poklonu, Ugovor o doživotnom izdržavanju ili sl.)
-fotokopija lične karte i original na uvid
-fotvrda Upravnika stambene zajednice (ukoliko se zajednički troškovi obračunavaju po broju članova
domaćinstva)
3. Prebacivanje broja fiksnog telefona?
Ako ste već imali fiksni telefon na svoje ime u prethodnom stanu, taj broj možete da prenesete u novi
stan. Ukoliko to nije slučaj, sa prethodnim vlasnikom se možete dogovoriti da vam on ostavi svoj broj,
naravno ukoliko on ne želi da ga zadrži. Priključak se prenosi sa kupca na prodavca po overi Ugovora o
kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis
PTT-a, u kojem kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a prodavac zahtev za
odjavu i preseljenje istog na novu adresu.
Potrebna dokumentacija:
-fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i
-fotokopije ličnih karata.
Danas imate nekoliko operatera koji nude usluge fiksne telefonije, pa ukoliko preuzimate telefonski broj
prethodnog vlasnika i dalje možete da menjate operatera, a da taj broj zadržite. Operater davalac broja
može da odbije zahtev za prenos broja i da o tome obavesti korisnika.
Zahtev za prenos broja podnosi se operateru čije usluge već koristite, na odgovarajućem obrascu i uz
proveru ličnog identiteta. Svaki operater ima svoja pravila vezano za prenos, koja se manje više svode na
isto. Ugovor između korisnika i operatora davaoca broja raskida se trenutkom isključenja broja iz mreže
tog operatora.
1.Clausula intabulandi predstavlja odredbu ugovora o prodaji nepokretnosti bez koje nakon kupovine
nepokretnosti ne možete da se uknjižite u katastru nepokretnosti kao njen novi vlasnik.
2.Ova odredba predstavlja svojevrsno odobrenje prethodnog vlasnika Vama kao novom vlasniku da se u
tom svojstvu registrujete u katastru.
3.Često se ovo odobrenje daje i pod određenim uslovima, koji se pre svega tiču potvrde o isplaćenoj ceni
za kupljeni stan.
4.Primer ove klauzule
„Prodavac je saglasan da se kupac, na osnovu ovog ugovora i potvrde banke o prenosu sredstava
(kupoprodajne cene), može uknjižiti kao jedini vlasnik predmetne nepokretnosti, a bez njegovog daljeg
prisustva, posebne saglasnosti ili naknadne dozvole (clausula intabulandi).“